Lorsque vous vendez une propriété (autre que la résidence principale exemptée), vous devez déclarer un gain en capital imposable. Ce gain est calculé ainsi :

Gain en capital = Prix de vente (ou JVM) − Prix d’achat (ajusté)

Si la vente se fait à une valeur autre que celle du marché, un rapport par un évaluateur agrée permet de démontrer la valeur réelle à inclure dans votre déclaration.
Cela est particulièrement utile pour des transactions privées ou des ventes à des proches.

La cristallisation est une stratégie fiscale qui permet de figer un gain en capital à une date donnée, notamment pour profiter de l’exemption cumulative des gains en capital (ECGC) dans le cas d’entreprises admissibles.
Dans cette situation, un rapport d’évaluation immobilière permet de :

• Fixer une valeur de base fiscalement reconnue pour un bien immobilier
• Profiter d’une exemption sans vendre la propriété
• Réduire l’impôt futur en actualisant la valeur d’acquisition

Dans les cas de transfert de propriété sans transaction réelle (entre conjoints, vers une société, ou une fiducie), le fisc impose un gain en capital présumé. Il est alors nécessaire de déclarer ce gain volontairement, ce qu’on appelle une autocotisation.
Pourquoi faire une évaluation immobilière par un évaluateur agrée?

• Pour calculer le gain en capital latent (différence entre la juste valeur marchande actuelle et le coût d’acquisition original)
• Le rapport sert à appuyer la déclaration fiscale et à éviter des pénalités si la juste valeur marchande déclarée est contestée par le fisc

Dans le cadre de certaines transactions immobilières à caractère fiscal, un rapport d’évaluation immobilière de la juste valeur marchande (JVM) par un évaluateur agrée est indispensable. C’est notamment le cas lors de l’autocotisation de la TPS et de la TVQ, exigée par les lois fiscales provinciales et fédérales pour certains types de constructions.

Qu’est-ce que l’autocotisation de la TPS et de la TVQ ?
En vertu de la Loi sur la taxe de vente du Québec (TVQ) et de la Loi sur la taxe d’accise (TPS), un constructeur d’immeubles résidentiels qui construit pour lui-même ou dans le but de louer le bien construit doit s’auto-cotiser sur la base de la juste valeur marchande, même s’il n’y a pas de vente réelle. Cette vente est considérée comme « fictive » ou « simulée », mais elle donne lieu à une obligation fiscale réelle.
Cela s’applique aux :

• Maisons unifamiliales neuves construites par le propriétaire lui-même
• Immeubles à logements multiples construits pour la location
• Condominiums neufs construits par un promoteur et conservés à des fins de location.

Pourquoi faire appel à un évaluateur agréé pour l’auto-cotisation ?

L’ARC et Revenu Québec exigent que la juste valeur marchande utilisée pour le calcul des taxes soit objective, indépendante et documentée. Un rapport d’évaluation immobilière professionnelle est donc requis pour :

• Établir de façon précise la JVM à la date d’autocotisation
• Calculer correctement les montants de TPS et TVQ dus sur la « vente fictive »
• Éviter une estimation arbitraire, souvent rejetée en cas de vérification fiscale
• Réduire les risques de pénalités et d’intérêts pour sous-estimation de la valeur

Un rapport officiel permet de justifier ce montant auprès des autorités fiscales et de protéger le promoteur contre toute contestation future.

Lorsque vous vendez ou transférez un bien à un membre de votre famille ou à une entité liée (ex. une société), l’ARC considère que la transaction s’effectue à la juste valeur marchande, même sans échange monétaire.

Pourquoi faire une évaluation immobilière par un évaluateur agréé?

• Pour documenter officiellement la juste valeur marchande dans votre déclaration d’impôt
• Pour éviter une réévaluation surprise par l’ARC, qui pourrait entraîner une imposition imprévue ou des vérifications supplémentaires
• Calculer avec précision le gain en capital imposable